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起源

北宋末、南宋初，各地普遍實行長期租約制，田地的買主往往答應繼續(xù)出租田地給原佃戶，在地契上說明這一點，并寫上佃戶姓名，即“隨田佃客”。有些地區(qū)，即使地契上沒明載佃戶姓名，買主依然承認原佃戶的優(yōu)先承佃權。隨田佃客的制度有利佃戶，保障佃戶的承租權，不受土地所有權轉移的影響。這種習慣南宋時在江南演變成永佃制。

有時地主與佃農因為長期簽約，在出賣自己的田地時，也會設法取得新買主承諾，讓該佃農永遠在原田上佃種。這種永佃權是出賣土地的附帶條件，稱“就行佃賃”。有時賣主不但在原地以佃戶身份耕作，甚至在出賣土地時聲明享有回贖權，在回贖權有效期間可以世代承佃。這是永佃制的另一來源。

宋代流行一種只抵押、不賣地的交易，贖回的權利永遠屬于出典人。抵押土地后，出典人仍可以自由使用土地，如果他不提出贖回，出典的狀態(tài)便一直持續(xù)下去。這是永佃制的形成原因之一。承典人可以把土地轉典給第三者，收取金錢；也可以向出典人支付一筆相當于典價與賣價差額的金錢，稱“找貼”或“找價”。

內容

在永佃制下，土地的擁有權與使用權分離，可以分別執(zhí)行和占有。這兩項分割的權益，各地名稱不同，如：田底田面、田骨田皮、田根田腳。有的地方認為永佃權是土地所有權的一部分，因此享有永佃權的稱為二田主，形成一田二主制，即地主與佃戶共同享有土地的主權。

永佃制有利佃農，對佃農是一種保障。佃農視永佃權為一種產業(yè)，可以出讓、遺贈、或轉售。永佃權有時價，而且往往比土地所有權的價值更高。

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